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지난 1편에서는 조합원분양권 가능 개수(주택공급수) 산정 전 알아야 하는 규제 및 법령(투기과열지구, 조정대상지역, 과밀억제권역 등)에 대하여 설명드렸습니다. 2편에서는 재개발·재건축 관련법인 도시 및 주거환경정비법에 명기된 조합원분양권 가능 개수에 대하여 자세히 설명드리겠습니다.
조합원 물건 1개가 2개 이상의 분양권이 가능하기도 하고, 다수의 조합원 물건을 가지고 있더라도 1개의 분양권만 가능할 수 있으니 재개발·재건축사업의 투자를 고려하신다면 반드시 해당사항 확인이 필요합니다.
1. 조합원 분양권 가능 개수 산정법(도시 및 주거환경정비법)
도시환경정비법 제76조(관리처계획의 수립기준)에 조합원 분양권 관하여 명확하게 정의되어 있습니다.
(1) 해당조항 요약
6호. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1 주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1 주택 또는 1 토지를 공유한 경우에는 1 주택만 공급한다.
▷ 1명이 여러 개 보유, 여러 명이 한 개 보유 1 주택 공급이 기본
7호. 6호에도 불구 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급
가. 2명 이상이 1 토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급
1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 주택법의 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외
2) 근로자 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사 등
4) 공공기관지방이전 및 혁시도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
다. 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1 주택을 공급
라. 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2 주택을 공급할 수 있고, 이중 1 주택은 주거전용면적 60제곱미터 이하. 단, 60제곱미터 이하로 공급받은 1 주택은 이전고시일 다음 날로부터 3년이 지나기 전에 주택을 전매할 수 없다.
마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우, 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3 주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 경우는 불가
2. 부동산 규제에 따른 조합원 분양권 개수
| 사업방식 | 규제지역 | 도시 및 주거환경정비법 제 76조 제 ①항 제 7호 | ||
| 라목 | 나목 1) | 마목 | ||
| 재개발 | 비 과밀억제권역 | 2주택 | - | - |
| 과밀억제권역 | 2주택 | - | - | |
| 조정대상지역 | 2주택 | - | - | |
| 투기과열지구 | 2주택 | - | - | |
| 투기지역 | 2주택 | - | - | |
| 재건축 | 비 과밀억제권역 | 2주택 | 소유주택 수 만큼 공급 | - |
| 과밀억제권역 | 2주택 | - | 소유주택 3주택 까지 공급 | |
| 조정대상지역 | 2주택 | - | - | |
| 투기과열지구 | 2주택 | - | - | |
| 투기지역 | 2주택 | - | - | |
라목 2 주택 공급 가능 경우
| 기존 주택의 주거전용면적범위 내 2주택 공급 |
① 기존 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. ② 2주택을 공급 할 시 공급받는 아파트의 주거 전용면적 합이 기존 주택의 주거 전용면적을 초과 할 수 없다. ③ 기존 주택의 주거 전용면적에는 주거 면적 외 면적은 제외한다. (예 : 상가면적, 창고 면적, 지하실 면적 등) |
| 종전평가금액 범위 내 2주택 공급 |
① 종전평가금액 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. ② 2주택을 공급 할 시 공급받는 아파트의 조합원 분양가격 합이 종전평가 금액을 초과 할 수 없다. |
| 공통사항 | 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다.)하거나 전매를 알선할 수 없다. |
이상 재개발·재건축 관련법인 도시 및 주거환경정비법에 명기된 조합원분양권 가능 개수에 대하여 설명드렸습니다.
재개발·재건축 투자를 고려할 때 반드시 해당사항을 숙지하시길 바랍니다.
저의 글의 누군가에게 도움이 되었기를 희망합니다.
[1편] 바로가기
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