[재개발·재건축 이야기-1] 비례율이란?

재테크 수단으로 부동산 투자열기는 정부의 각종 규제에도 불구하고 식지 않는듯 하다.

부동산 투자는 상가, 토지, 오피스텔 등 다양하지만 오늘은 재개발 · 재건축 에 관하여 이야기를 해보려고 한다.

재개발 · 재건축에 관심이 있거나 한번 쯤 투자를 고려해 본 사람이라면 「비례율」 라는 단어를 한번쯤은 들어보았을 것이다.  그렇다면 과연 비례율이라는 무엇이고 어떻게 산정이 되는지 알아보자.

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1. 비례율 이란?

재개발 · 재건축 사업 진행시 종전감정평가액에 조합원의 추정손익을 반영하여 자산가치(권리가액)를 산정하기 위한 비율

이게 뭔 X소리야? 알아먹기 쉽게 예를 적용하여 이해해 보도록 하자.

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재개발 · 재건축을 하나의 개인 사업으로 생각한다면

① 내가 투자한 기본 투자금 ② 사업을 통해 발생한 수입 ③ 재료비 인건비 등의 지출 이 있다.

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이 세가지를 재개발 · 재건축 용어로 변화 시켜 보면

① 내가 투자한 기본 투자금 → 내가 살고 있던 집의 가격 → 종전감정평가액

② 사업을 통해 발생한 수입 → 집을 팔아서 얻는 수입 → 일반분양 수입금, 조합원분양 수입금

③ 재료비 인건비 등의 지출 → 집을 짓는 공사비, 공사를 위한 설계비 등의 모든 비용 → 사업비

로 이해 할 수 있다.

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2. 비례율 산출방법?

 

비례율 =    분양(일반,조합)총 수입 - 사업비(공사비, 설계비 등)지출 ÷ 감정평가액총액

 

 

이는 위에서 예를 들었던 개인사업으로 풀어본다면 투자대비 수익률로 생각 해 볼 수 있다.

 

투자 수익률 = ​ 사업을 통해 발생한 수입 - 재료비 인건비 등의 지출 ÷ 기본 투자금

 

 

EX)

예를 들어 감정평가 총액 100억, 분양수입금 200억, 사업비 100억이 소요되는 재개발·재건축 사업이라면

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100% = ( 20,000,000,000원 - 10,000,000,000원) ÷ 10,000,000,000원

 

 

다음과 같은 산식에 따라 비례율 100%의 사업성을 가진 재개발·​재건축 사업이 된다.

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이는 본인의 종전감정평가금액에 반영되어 권리가액이산정 되고 이는 곧 추후 분담금 산정시 사용된다.

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